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買二手房 別忘維修資金轉名
編輯時間:2011/9/1 9:50:28  點擊數:

買家對專項維修資金蒙查查

  興業地產銷售總監金忠男表示,物業維修資金轉名在交易過程中是比較后置的問題,一般都是在簽訂買賣合同或者交樓時才會提及,并且一般是中介公司提醒下才會注意的。為什么買賣雙方在交易過程中會較容易忽略維修資金呢?第一,金額較小,每戶幾千元的維修資金基本上十多年都沒有變化;第二,這筆維修資金使用較復雜,因為如果樓盤要動用到維修資金,需要有一定數量的業主同意下才能使用,所以樓盤使用這筆資金的機會較小;第三,由于數額不大,且維修資金由樓盤物業管理處進行管理,基本上業主幾年后都遺忘了這筆資金的存在;第四,買家一般都不知道這筆資金的存在,二手買家在買樓時很多非稅費類型的費用其實都不是很清晰的,遇上較負責任的中介公司或者業主,可能會在簽訂合同的時候把這個維修資金列入備注里面,但也有部分業主在交樓的時候,需要買家直接支付與物業專項維修資金對等的現金,才肯和買家去辦理過戶手續。

  二手房買賣標準合同

  對物業維修資金過戶有約定

  過往由于市民對物業維修資金不太重視,在房地產買賣合同中都沒有專門條款約束。2010年廣州市國土房管局為二手房網簽重新制定存量房買賣合同時,針對物業專項維修資金就有一個專門條款。在廣州市存量房買賣合同第四條“交樓時間和交接手續”中,有下面的約定:

  甲乙雙方同意交易房地產的物業專項維修資金按以下第__種方式辦理:

  (1)該房地產依法不需要建立物業專項維修資金。

  (2)該房地產已交存物業專項維修資金,甲方同意將專項維修資金賬戶中的結余款¥____元隨房屋所有權同時過戶給乙方。乙方應自辦理完該房地產交易過戶后的__日內,持本合同、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理更名手續。

  (3)該房地產尚未交存物業專項維修資金,按以下第__種方式辦理:

  a.由甲方自本合同生效之日起__日內交存物業專項維修資金后,方可辦理該房地產的交易過戶手續。乙方應自辦理完該房地產交易過戶后__日內,持本合同、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理更名手續。

  b.由乙方按國家、省、市物業專項維修資金的有關規定交存。

  中原地產御龍庭分行高級營業經理鐘祝健表示,由于標準合同對存量房物業專項維修資金有專門的約定,目前廣州市二手房已實現新規定中的買方“單方辦理”。


  廣州市物業專項維修資金新規定的公眾咨詢期于8月27日結束,如無意外此物業專項維修資金的新規定將在近期內實施。本次新規定對物業專項維修資金過戶手續作出簡化,以后新房的維修專項資金將以房號來登記,“跟房不跟人”,二手房新業主也可單方面辦理物業專項維修資金的過戶。以往需要新、舊業主雙方辦理,一些多次轉移的房屋很難找到最初的繳存人。繳存人與產權人不一致,導致使用維修資金時,產權人無法行使表決權。新規定中明確,房屋所有權轉移時結余的維修資金要隨所有權同時過戶。今后,新業主單方持房屋權屬證明及本人身份證明,即可辦理更名手續。文/圖:記者李鳳荷

  物業維修資金三問

  現在買房,物業維修資金如何過戶?

  中原地產御龍庭分行高級營業經理鐘祝健表示,房管局的新標準合同對物業維修資金進行了約定,由于標準合同對存量房物業專項維修資金有專門的約定,目前廣州市二手房已實現新規定中的買家“單方辦理”。二手房物業專項維修資金過戶分兩種方式,1.新舊業主同去辦理過戶,雙方持新房產證原件和復印件一份、身份證原件及復印件兩份到指定的農業銀行分行即可辦理物業維修資金的過戶;2.新業主單方憑中介蓋章的存量房合同及新房產證、身份證資料到農業銀行分行辦理過戶。

  鐘祝健表示,有的業主交了物業維修資金卻丟失了物業維修資金卡,可辦理物業維修資金卡的掛失和重發,手續類似于銀行卡的掛失和重新發卡。只要業主交過物業維修資金,農行系統會有留存記錄的。

  舊業主未交物業維修資金,如何補交?

  以往物業維修資金繳納與買房和收樓無直接捆綁,故此一些電梯樓有的業主交了,有些業主沒交。鐘祝健表示,他成交過的淘金板塊波爾多莊園和淘金家園,基本上業主都交了物業維修資金,御龍庭則有部分業主未交。根據上述存量房物業維修資金的專門約定,可選擇由舊業主或者新買家補交有關資金。

  據記者了解,2008年8月1日后簽訂商品房買賣合同且有關商品房的預售證在2008年2月1日后簽發,購房者按105元/m2的標準繳納物業維修資金,多層無電梯洋房(別墅)則按77元/m2繳交。凡是在此之前的商品房,高層電梯住宅按照40元/m2的標準繳納。故此,像富力御龍庭這類在2003年前后銷售的房屋,縱使舊業主未交物業專項維修資金,新買家補交的標準都是按照40元/m2。物業維修資金新規定后,新房的物業維修資金以房號為登記,不因所有權轉移而變動,屆時二手房買賣根本不需要做物業維修資金的過戶,更加便利物業買賣。

  物業專項維修資金有咩用?

  物業專項維修資資金有特定用途,只在物業共用部位、共用設施設備發生突發故障、存在重大隱患和超過保修年限時才可動用,且該筆資金需要業主大會投票批準才可動用。雖說物業專項維修資金動用起來程序眾多,但該資金的“有”與“無”對小區的樓宇安全至關重要,去年廣州市嘉和苑的外墻事件就是一個明證。

  去年本報獨家報道嘉和苑外墻存在重大安全隱患的事件。據物業管理公司和業主反映,嘉和苑面向東風西路的外墻為輕質材料構成,經多年風吹雨打后可能會隨時剝落,該樓盤此前已多次發生外墻材料剝落的小事故,有一次更需消防員上門處理。物業管理公司與業委會一直希望徹底消除外墻的安全隱患,但由于該樓盤的物業專項維修資金不夠錢,只能祈禱“定時炸彈”不要爆炸。嘉和苑的物業專項維修資金部分由開發商繳納,部分由業主繳納,但開發商應繳部分一直未交。

  該事件經本報報道后,廣州市房管局及越秀區有關部門敦促嘉和苑開發商補足欠繳的物業專項維修資金。最終,開發商也補足了嘉和苑的物業專項維修資金,政府也協助樓盤對外墻做了簡單整修。


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