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人民網:提升去庫存品質,激發新常態活力
編輯時間:2016/8/4 14:51:12  點擊數:

2015年12月中央經濟工作會議以來,以習近平同志為總書記的黨中央高瞻遠矚,統攬全局,針對當前經濟新常態提出供給側結構性改革的新戰略,并從我國經濟發展的階段性特征出發,形成了“三去一降一補”這一具有重大指導性、前瞻性、針對性的經濟工作部署。針對上半年經濟運行情況,習近平總書記再次提出供給側結構性改革,并對改革提出新要求。目前,隨著五大任務的持續推進,改革成效已經開始顯現,我們必須把握好經濟發展新常態這個大邏輯,堅定不移推進供給側結構性改革,化壓力為動力,推動我國經濟發展長期向好。

我們該如何客觀地看待成績與難點?如何更好地推進完成五大任務?人民網記者通過專家座談、基層調研等形式,選擇五大領域、七個地市以及多家企業進行深度采訪,并就各地取得的經驗、成績進行了全面梳理。從今天起,本網將推出“聚焦供給側結構性改革系列報道”,全面反映各行各地貫徹落實、精準發力“供給側結構性改革”的探索實踐,以期為改革提供有益的參考。

國家統計局數據顯示,2015年年末,商品房待售面積為71835萬平方米,2016年2月商品房待售面積增加至73931萬平方米,達到歷史最高點。而后連續四個月庫存降低,累計去化庫存總數達到2515萬平方米。在財稅、金融等政策刺激下,房地產開發投資增速在連續23個月下滑后,今年1月份開始有所回升。

上半年在樓市去庫存壓力不減的背景下,“地王”的身影有增無減。第三方機構數據顯示,2016年上半年,全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗,其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗,溢價率超過50%的地塊更是多達167宗。

自2015年12月中央經濟工作會議將房地產去庫存納入今年工作重點,至今半年有余,樓市去庫存交出“中考”答卷。梳理各地經驗表明,只有積極適應經濟發展新常態,堅定不移地推進供給側結構性改革,著力改善產品端供給,才能真正確保樓市去庫存,防止房地產泡沫的滋長。

城市分化嚴重 因城施策避免“一刀切”

今年上半年出現了合肥、南京等熱點城市庫存不足300萬平方米,消化周期已小于3個月,而沈陽、大連、煙臺等城市庫存有所回落,但總量依然處于高位。供應結構與需求不匹配成為造成庫存大量積壓的主要原因,特別是商業用房等非住宅類產品庫存呈現數量大,消化慢的特征。

“現在合肥買房要找關系、走后門,請政府出臺政策讓樓市回歸正常”,網友在人民網地方留言板一則留言如是。

根據國家統計局公布的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,合肥市新建商品住宅價格指數領漲全國,5月份合肥市環比上漲5.1%,僅次于廈門環比漲幅,同比則上漲了23.3%。而在4月份,合肥市新建商品住宅價格環比上漲了5.8%,漲幅全國第一。根據第三方機構5月份監測數據計算,合肥住宅庫存消化周期僅剩2個月。

與省會形成鮮明對比,在6月份安徽省政府辦公廳印發的《關于去庫存促進房地產市場穩定發展的實施意見》中,將全省目標明確為用3年左右時間,去化商品房庫存2500萬平方米。

對此,中國房地產協會副秘書長胡安東表示,房地產在快速發展的同時,長期積累的問題和矛盾在日益顯現,城市分化嚴重成首要突出問題。

胡安東認為,庫存問題不能一概而論,除了部分二線城市和三四線城市庫存量過大,變成了城市“負資產”外,一些一線城市寫字樓、商業地產、城市綜合體庫存也尤為嚴重。在政策供給上,應該分類分區域施策,避免一刀切。

一方面,對所在城市未來人口和住宅需求進行科學測算,按照待建、在建、已建待售分類,摸清各業態庫存的成因和底數。二從供給側營造有利于企業的發展環境。三是加快三四線城市基礎設施建設,促進產業發展和配套服務,結合大城市人口疏解計劃,在產業搬遷過程中實現人口的遷移居住,逐步盤活庫存。四是根據目前保障性住房閑置的情況,部分二線城市和絕大部分三四線城市不再建,加大保障性住房的貨幣化安置力度,將城中村、城郊村納入棚戶區改造范圍。

今年上半年,山西、內蒙古、廣西、海南、福建、安徽等16省出臺不同力度去庫存配套政策,33個市一級政府也出臺地方去庫存政策。

改善產品端供給 積極推進住宅產業化及綠色科技建筑

今年上半年,一些城市房地產市場供應過剩表現出新特征,產品、設計、質量、配套不足導致無效供應增加,成為延長去庫存進度、制約房地產行業發展的主要矛盾。

在庫存去化率水平較高的杭州,某別墅項目2013年開盤,2015年全年銷售量為零,庫存占項目總量的50%,開發企業負債7.6億元,無奈將項目轉手。記者了解發現,原項目設計規劃為500平方米左右的大面積、毛坯房別墅,因總價高,后期裝修成本高等原因,不受市場認可。新接手開發商將項目改為100平方米以內的精裝修別墅,并在周邊增加了餐飲購物、休閑娛樂、文化體育、健康醫療和交通等配套服務,使得該項目快速從滯銷產品變為暢銷產品。

對此,胡安東認為,產品設計升級也是房地產行業與新經濟、新技術高度快速融合的最有效途徑。

在產品設計上,要將建筑設計與城市設計融合,兼顧室內裝修設計。要適應家庭和社區結構的變化,以人為本,創造高品質的居住空間,拓展高質量的服務空間,推動住宅向更高層次發展;要在住宅生產中,體現科技、自然、生態、人文的含量,提升住宅產品的價值;要有效利用新技術促進住宅的升級換代,大力發展綠色建筑、產業化建筑,依托互聯網和智能技術整合產業鏈,促進房地產與現代服務業不斷融合,建立智能舒適、健康愉悅的居住環境。

在城市規劃與配套上,首先要合理布局,按“加密路網、劃小住區、開放公區、組團封閉”的原則,讓小區居民享受敞開式的居住文明,方便群眾生活。其次要落實配套,商業、公共服務配套設施要與小區同步規劃、同步建設、同步使用。

此外,商品房交付仍以毛坯房為主,大量的建筑垃圾和住宅生產使用過程中的高碳排放,對生態環境產生了不良影響,能源浪費嚴重也是目前我國房地產行業發展體現的問題。

胡安東表示,“十三五”是科技創新在房地產行業突破的關鍵期,要推進住宅產業化和新型建造,為老百姓建造長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。要發展支撐體和填充體分離的SI住宅體系,利用集成化技術擴大全裝修住宅供應比例。

實際上,早在1999年我國就已經出臺住宅產業化綱領性文件,但由于技術短板、成本過高等原因一直推進緩慢。

“隨著土地成本、勞動力成本不斷上升及新技術的快速出現,參與住宅產業化的市場主體更多,住宅產業化進入快速發展期,長尾效應也將顯現,”京投發展總裁高一軒對住宅產業化的發展表現出信心。

新市民市場潛力大,解決配套才能“進得來、留得住”

河北省保定市順平縣,新房平均售價在3000至4000元左右,居民月平均收入2000元。縣城內某6萬平米的項目,從2014年開始蓄客,兩年時間僅消化了不足50套。

2016年初,房地產行業顧問周亮作向開發商提出幾項建議。首先降低門檻,做分期首付。第二,節約成本,控制房價。第三,在產品設計上,以三居室戶型為主,適當創造2+1戶型和2+2戶型,滿足業主未來十年的人口增長需求。第四,扶持就業,緩解壓力。在開發商物業管理等部門聘用買房業主工作,保證來自農村的業主能夠有穩定的收入和持續還貸能力。第五,幫開發商積極聯系推動與北京大學合作,為縣城經濟招商引資,解決當地就業,提高農民收入,從根本上解決新市民城鎮化后的收入問題。2016年2月開始,此前蓄客兩年銷售情況仍然不佳的房子在一個月時間內被預訂一空。

周亮向記者表示,縣城房地產市場的增長點在農村。只有滿足好農村進城青年的需求,才能解決縣城庫存去化的大問題。

周亮認為,縣城房地產去庫存的核心是提高農民收入,解決農村青年進城就業問題。這是一個長線工程,需要縣級政府的政策傾斜、大力推進。縣級政府必須克服依賴土地財政心理,過度依靠房地產來實現GDP,解決就業問題。

“以農村消化城市,以縣城疏導產業,可以作為部分縣城經濟發展的參考范本,”周亮建議。

胡安東表示,在需求端積極引導有意愿、有支付能力的農民到中小城市買房,全國2.7億農民工將成為新市民。但在解決這類人群購房需求時,有兩方面問題值得注意。首先要簡化收入證明和擔保手續,切實解決農民購房貸款準入難、條件高、費用多、辦理慢等問題。其次要通過解決交通、戶籍、居住證、子女教育等途徑,為新市民買房接觸后顧之憂,讓他們進得來、留得住、安下心、有發展。

樓市去庫存對貨幣政策依賴度高 繼續警惕風險

在貨幣政策推動下,今年上半年全國商品房銷售面積和銷售額快速增長,房地產市場表現出回暖跡象。

胡安東指出,一方面部分自住需求及改善型需求被釋放,另一方面新舊泡沫可能出現疊加,房地產市場對貨幣政策依賴度將進一步提升。

從業十年房地產行業顧問的周亮認為,金融政策杠桿效應在房地產去庫存中非常關鍵,應該實施分類引導,否則“該去的庫存沒去,不該來的泡沫來了”。

周亮建議,在房價漲速過快區域,提高首付減少杠桿。在市場巨大的四五線城市,降低首付比例,同時嚴格審查客戶的還貸能力,防止房地產泡沫的滋長。

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