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關于“上饒市中心城區存量房交易計稅價格評估”問答
編輯時間:2013/1/15 15:26:46  點擊數:
上饒資訊  加入時間:2012-12-28 10:10:41  上饒市地稅局  點擊:429

 

1問:什么是存量房和存量房交易?
  答:存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。存量房交易,通俗地講就是二手房交易,是指通過辦理房屋權屬轉移登記取得房屋所有權證的房屋的再次買賣。
  
2、問:地稅機關為什么要開展“存量房交易計稅價格評估”?
答:當前,在存量房交易過程中,納稅人往往通過低報成交價、編造陰陽合同來偷逃稅款的現象。地稅機關開展“存量房評估推廣”工作,其目的在于規范稅收秩序,防范稅收風險,堵塞征管漏洞,防止稅款流失,促進存量房交易稅收的科學化、規范化、精細化管理,實現存量房交易稅收的應收盡收。
 
3、問:存量房交易計稅價格評估的依據是什么?
答:我局是根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(第三十五條第六款規定,納稅人申報的計稅依據明顯偏低,又無正當理由的,稅務機關有權核定其應納稅額)、《財政部、國家稅務總局關于推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》(財稅〔2010〕105號)和《關于轉發省地方稅務局省財政廳開展應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作方案的通知》(贛府廳字〔2011〕181號)等文件的具體要求,開展存量房交易計稅價格評估工作
 
4、問:什么是存量房交易計稅價格評估工作?
  答:存量房交易計稅價格評估工作是應用房地產估價技術加強對存量房交易稅收征管工作。是一種采用科學的估價方法,評估出納稅人申報的存量房交易價格準確度,做到了一房一價。對申報價格明顯偏低且無正當理由的,依照相關規定核定納稅人的應納稅額。
  
5、問:存量房交易計稅價格評估工作是否上饒首創?
  答:不是的,早在2009年下半年財政部和國家稅務總局就開始部署進行存量房評估試點工作,2010年各省市已全面開展試點,2011年各試點城市試點成功,并逐步進行推廣。我省新余市作為第一批試點城市于2011年4月底全面開展存量房評估推廣工作。目前,北京、杭州、南京、太原等城市已經全面推開。國家稅務總局要求,2012年7月1日前存量房評估推廣工作要在全國范圍內全面開展。我市根據省政府、省地稅局的統一安排和部署,將率先于2013年1月1日后開始在上饒市中心城區開展實施。
  
6、問:我市存量房交易計稅價格評估推廣工作現開展情況如何?
答:目前,我市存量房評估推廣工作已進入了試運行狀態,現實行一套數據、雙軌運行的模式,即對日常征管中存量房交易通過現行系統軟件征稅,對征稅完成后的存量房數據進入存量房評估軟件進行測試評估,從而掌握稅負變動情況,并對存量房評估軟件運行中發現的問題及時解決,并制定相應的解決辦法。2013年1月1日后,存量房評估推廣工作將正式上線運行,屆時,上饒市中心城區存量房交易將全面開展存量房評估工作。其余各縣(市)預計在2013年6月1日起上線運行。
   
  7、 問:地稅機關對存量房評估如何收取費用?
  答:地稅機關開展存量房評估工作,不向交易雙方收取任何費用。
    
8、問:存量房交易需要向地稅機關繳納哪些稅(費)?
  答:營業稅、個人所得稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等稅(費)。
 
  9、問:辦理存量房交易的納稅程序是什么?存量房評估推廣工作運行后,辦稅流程是否與以往有較大變化。
答:存量房評估系統上線運行后,辦稅流程將不會發生任何變化。市區的存量房交易還是在我市贛東北大道的房地產大廈3樓進行交易。
納稅人辦理納稅時,應當填寫相關表格,并向地稅機關提交房屋所有權證、契證、身份證原件和復印件以及辦理納稅申報所需的其他資料;享受稅收優惠政策的納稅人,還應當提供地稅機關要求提供的其他相關資料。
地稅機關在收到納稅人遞交的材料后,在評估系統中錄入納稅人申報的房屋座落地、房屋面積、交易成交價格等信息,評估系統將對納稅人申報的成交價格和核價系統生成的評估價格進行自動比對。稅人申報的存量房交易價格高于或等于評估價格的,按納稅人申報的成交價格征收稅款。
納稅人申報的存量房交易價格低于評估價格的,由地稅機關將評估過程和評估價格與實際情況進行比對、核實后,最終確定計稅依據。
 
10、問:納稅人對稅務機關核定的計稅價格有爭議的,如何處理?
答:納稅人對核定的計稅價格有異議的,應當書面向主管稅務機關申請爭議處理,并提供證據材料。主管稅務機關根據納稅人提供的相關證據材料,按照爭議處理流程,納稅人可委托指定的房地產評估機構進行重新評估,并按評估機構評估出的評估價格征收稅款。
 
11、問:存量房交易計稅價格依據是運用什么進行評估?
答:我局是按財政部、國家稅務總局的要求,運行房地產通用的價格特征法。通過借助房地產批量評估軟件建立的估價模型,按幢采集信息作為特征價格法的參照物,并在此基礎上進行相關因素修正,確保數據精細。
 
12、問:沒有繳納規定的稅費,可以辦到房產證嗎?
答:不能。財政、地稅、房產、國土等部門都有共同規范存量房交易稅收管理的責任。在辦理權屬轉移登記過程中,房產管理、國土資源等部門將嚴格執行“先稅后證”的政策,當事人未能提供相關完稅憑證的,依法不得辦理權屬轉移登記手續。
 
 
13、問:存量房交易計稅價格評估生成的評估價格是否會隨市場一起波動?
答:會的,地稅機關將不斷完善新增房屋的信息數據庫,并保持評估系統動態持續更新,評估價格會隨市場行情不斷變化。當房地產市場出現重大波動,評估系統評估價格嚴重偏離市場真實情況時,地稅機關將會及時研究對策,進行修正。
 
14、那系統運行后納稅人的負擔會加重嗎? 
答:納稅人稅收負擔的輕重是由計稅依據和稅率決定的。計稅依據和稅率是由稅法明確規定,因此嚴格來說稅法一經頒布,名義稅負就相對固定。存量房評估計稅工作不是稅法的改變,而是管理手段的改變,實施存量房評估計稅工作不會增加二手房交易稅收的法定負擔。 
   對于納稅人,在實施存量房評估計稅工作前,由于核定計稅價格的主要依據,即政府指導價成交價格遠低于市場公平交易價格,導致納稅人實際稅負低于法律規定的名義稅負;實施存量房評估計稅工作后,由于核定計稅價格的主要依據是計算機評估產生的計稅參考價格,更加科學合理,因此納稅人實際稅負會更接近于法律規定的名義稅負。所以,對于誠信納稅人,存量房評估計稅對其稅負沒有影響;但對少報、瞞報交易價格的人來講,則肯定意味著多交錢。因此,實行存量房評估計稅是對誠信納稅行為的一種肯定和保護,對少報、瞞報交易價格的行為是一種限制,有利于提高納稅的公平性。 
15、問:存量房評估系統上線運行后,是否會抑制存量房的交易?
答:我市存量房評估推廣工作主要目的是為了規范存量房交易的稅收秩序,堵塞征管漏洞,促進存量房交易稅收的科學化、規范化、精細化管理,并不是為了提高稅負,抑制存量房的交易。
但是考慮到納稅人的實際情況等相關因素,我局已經上報給省地稅局進行備案,將會在評估基準價基礎上,下浮15%作為計稅依據,整體減輕納稅人的實際稅負。適用期限為一年。期滿后,將結合征收管理及市場實際情況,對下浮比例進行相應調整。
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