實地看房
選擇房源
編輯時間:2015/8/21 9:07:30  點擊數:

  購房需要理性,首先要明確購房目的。不同的房屋都有不同的目標客戶群,不同的目的,就有不同的側重點。人們買房主要有兩個動機:居住和投資。對居住型購房,應視情況而選房。對于在市區里住習慣了的購房者,適合選擇老房周邊的房屋或者是離工作單位近的房屋;對為工作方便買房的購房者,離工作單位近或到工作單位交通便利的房屋就是最重要的;對以前租房,現在買房的購房者,價格較低、交通方便是首先考慮的問題;對為父母親買房的購房者,離自己居住的地方近、樓層低是優先條件;對為改善居住條件買房的購房者,得重點考慮戶型、小區環境及周圍的人群素質等因素。

  其次,購房者還要考慮購房承受力。對于絕大多數人來說,對房屋的承受總有個限度,如果不顧自己的經濟實力,盲目求好、求大,那么買房將成為一個巨大的負擔。

  步驟/方法

  價格:

  如何在您能夠承受的價格范圍內做出一個最合理的投資, 您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然,最好還是聽聽專家建議。看看百家雜談(什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價位熱銷等)

 交通狀況

  衣食住行、人生四事,交通是買方考慮的重要因素,四通八達、進出方便,有停車位物業才算物盡其用。目前被交通相對方便 。的地區是地處地鐵、京通、京昌、京順、京石快速路的居住小區。

  社區環境

  在人口越來越密集的大城市,社區環境已經成為購房者投資前越來越重視的因素,小區內的綠化程度、人文環境、安全性、配套設施都可能對您入住后的生活產生重大影響。

  戶型結構

  戶型的選擇主要考慮家庭人員的構成及主人房屋功能的要求,如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

  面積

  在我國大部分城市,根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》的規定,房屋銷售仍按建筑面積計算價格,那么單元住宅的銷售面積怎樣測算?商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。

  商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積

  套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

  套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內空間作房間時,其一半的面積凈高不低于2.1米,其余部分最小凈高不低于1.5米,符合以上要求的可計入使用面積;否則不算使用面積。每戶陽臺(無論凹、凸陽臺)面積在6平方米以下的,不計算使用面積;超過6平方米的,超過部分按陽臺凈面積的1/2折算計入使用面積。

  套內墻體面積:商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重墻體,有共用墻及非共用墻兩種。品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻,共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

  陽臺建筑面積:按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。

  單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成:①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積;②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等,作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

  公用建筑面積按以下方法計算:

  整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積,即為整棟建筑物的公用建筑面積。

  將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內建筑面積之和,得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。用建筑面積分攤系數=公用建筑面積套內建筑面積之和。

  公用建筑面積分攤計算:各套(單元)的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數,得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數×套內建筑面積一般高層住宅公建分攤系數為0.4左右。

  朝向

  在中國,挑選住宅商品房的客廳,以朝南為最佳。北方地區歷來形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習慣,造成消費者“有錢就買東南房”的需求心理。因此,東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷售。因客廳朝南,在冬天無凜冽寒風呼嘯,在夏天又是涼風習習。其它朝向的優劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次,消費者應挑臥室的朝向。一套房內,臥室一般有二三間,其朝向也不會完全一致。而且在大多數情況下是有好有差。

  消費者應以主臥室朝向好或多數臥室朝向好為評判斷標準。臥室也以南向為佳,但最好不要靠外墻。因在夏天,南向臥室涼風,但射入的陽光也較北向房間多,若是西向外墻,那么室內溫度一定較高。臥室朝向為東南、東、東北也可,最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多,有一間尚可,因北向臥室冬天寒風呼嘯,但是,夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛生間的朝向相對要次要一些。衛生間只要能直接采光、通風就行。因其使用是間斷的和短時間的,但最好還是避免選擇西向的衛生間。

  在南方炎熱地區,除了要看單個房間通風是否良好外,還要看房間與房間之間的組織,是否利于風的直線流動,在夏季是否能形成“穿堂風”。具體的方法是看各個房的門、窗是否在一個方向上,如果建筑與建筑之間間距過小,底層就會由于上面建筑的遮擋,而終年不見陽光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽光照射。廚房由于本身會產生許多油煙,因此,其室內空氣最須與外界經常保持交換。由于廚房的油煙產生量大,形成時間短,靠自然通風實難將其在短時間內排出,所以一般會用同抽煙機或排氣扇向外排氣。一般來說,要防止由于朝向不好、外面風壓太大,引起油煙的“倒灌”或風將油煙引入其他房間。因此,廚房以不選北向為宜。

  一般來說,一天之內陽光能射入時間2~3小時,對于消除房間內濕氣,殺滅細菌,調節室內溫度,加速空氣流動均有好處。對于客廳、臥室的朝向,要以能接受光線直接射入為宜,以南向或偏南方向為佳。對于廚房,應避免西向為宜,因廚房內本來已有熱源,再接受陽光直射,其溫度會更高。衛生間也以能接受一定的陽光照射為宜。因衛生間相對來說陰暗潮濕,有陽光的射入能避免病菌滋生。一套居室內,最好能有兩個陽臺,其中一個陽臺一定要向陽,使晾曬和休息有充足的陽光。

  現在多數的商品房住宅為一梯二戶型。對于條式一梯二戶,一套只有二個方向來通風、采光。而這種建筑的朝向多為南北向,因此,有一半左右的房間均是朝北的。消費者在挑選時,就要看設計者是否將較次要的房間放在北向。對于點式一梯二戶,一套房至少有三個面臨空,因此其房間的朝向應該都較滿意。對于一梯三戶,一梯四戶,由于套數多,要為各戶都留有一個相對較好的主朝向,故一戶的朝向很難完善,有時候,會出現有較大缺陷的朝向。

 樓層

  低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此,這就為建筑層數的挑選提供了可能和廣闊的天地。

  大多數消費者在挑選底樓時,一般不會去過問其有關防潮設計的具體細節,但是,在天連續下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度,就太不應該了。底層還有一個特點是下水管道容易堵塞。因此,消費者在挑選底層時一定要看各排水管道、系統是否經過特殊處理。底層的排水系統是否單獨和獨立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來自上面各層的排水,自成系統,那么就不會出現由于上面各戶的不正常使用而使一樓發生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連,那么消費者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環境的影響,如果地面植物繁茂、景色優美,底層的住戶當然是“近水樓臺先得月”。自然界有好的一面,也有不利的一面,如果底層四周下水道管處理不當、化糞池處理不當,往往會造成臭氣熏天、蚊蟲蒼蠅滋生。對這些底層自然是首當其沖、深受其害,故消費者在看完底層的室內時,千萬不要忘記要看看室外。看陰、陽溝是否通暢,看化糞池口是否離自己住宅較遠。地面的排水系統是否完善,有沒有積水的可能?有沒有一些死角地帶等。消費者在選擇底層時,對這些問題一定要—一察之,不然等搬進去再后悔,已是悔之晚矣。

  一些家庭之所以選底層,就是考慮到家中有老人,可避免上下樓之苦。但是,買房不在冬天,一到冬天才知此房終日不見太陽。老人住的房屋沒有陽光,不是讓人苦不堪言嗎?提前請有關技術人員進行咨詢還是有必要的。

  位置

  如果您想購買的是房子,那么,首先要考慮的是位置是否優越,因為處于好位置的房子才能滿足您的各類需求。它通常具有下列特征:

  1.城市上風上水。在城市中心區的上風上水方向,城市主要工業區的上風上水方向,如北京的上風上水方向為西北方向。

  2.交通便捷。從住所到工作地點或常去的其他地點或市中心區,不超過可接受的時間并且有保障,一家兩三口人都有些要求時,應盡可能多的照顧到,并考慮將來可能的變化情況,如工作調動、升學、轉學等。

  3.城市化水平高。應在那些各種市政設施齊全地段挑選房子,這些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不應超過1公里,否則有些設施難以接通,對外交通也會有麻煩。郊區和偏僻地帶,要么基本設施不全,要么花大量投資搞市政設施,導致房價增加。

  4.生活便利。步行10分鐘左右即可到達各類商業服務業網點,滿足日常生活物品的采購及其他服務需求,醫療衛生、托幼。文體設施也可就近找到.

  5.環境宜人,自然、人文景觀優雅。綠地、公園步行可達,空氣清新、水面清澈,有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所,社會風氣、治安狀況良好。

  室內格局

  現在居民購房,一般都會考慮做再次裝修,所以室內有無橫穿的大梁或回水管道要先看清楚,因為梁底的高度將直接影響到吊頂的高度,否則將暴露橫梁;同時,橫窗的管道需要特別花功夫和材料去處理,再裝飾也會影響美觀。

  其次,應注意整個室內格局力求方方正正,避免有三角形(尖角形)等不規則形狀出現,也應避免室內中央有拄穿過。因為不規則的房形影響家具布置,且造成的浪費面積多,很多缺陷面靠裝飾裝修去彌補;且突兀的斜角或銳角對室內居者會造成一種不適的壓迫感,能夠避免還應盡量避免。

  再次,對房內各功能居室的配置安排及行走動線,要做仔細考量。一般而言,住宅空間可以分為三部分:起居空間、服務空間與睡眠空間。起居空間包括:人口、玄關、起居室、客廳、餐廳等。服務空間包括:廚房、儲藏室、浴廁等。睡眠空間包括:臥房、客人房、孩童房、書房等。在以上三部分中,起居室空間的位置與布置最為重要,因為客廳是家庭活動和對外交際的中心,也是日常生活中使用率最高的區域,所以客廳采光一定好,格局要方正,與餐廳和其他臥室之間聯系要緊湊;同時,在位置上應具有相對的獨立性,不應成為其他功能居室間穿行的通道。

  主臥室是最具機密性的地方,其與客餐廳的關系不僅不應有“開門見山”之感,且應有良好的隔音和充足的光線。主臥室之窗戶要盡量避免與鄰棟建筑的門窗相對,以免破壞機密性,給生活造成不便。一般而言,主臥室應有足夠空間可以放置雙人床、床頭柜、衣柜等,如條件好一些,可考慮擁有一套獨立的衛生設備。

  廚房與衛生間是居室內最重要的服務空間,首先應選擇明衛與明廚,因為自然通風與采光對廚房與衛生間的潔凈干燥效果是最佳的。另外,廚房的位置也很重要,其與餐廳之間聯系要緊湊,兩者之間的行走路線不能被破壞;除此之外,尚應考量廚房面積形狀是否合理,是否兼顧了儲藏、清洗和烹調各功能,能同時容納幾個人作業。

  對于浴廁,主要應考慮自然通風與采光,位置應處在隱密次要處,如有條件,可考慮將廁所和淋浴區分隔開,以方便使用。

  戶型結構

  隨著房改的深入進行,個人購房比例逐漸上升,對產型的要求也隨之提高,戶型設計的合理與否是決定消費者購買心態的重要因素。在這方面有以下幾點需要提醒購房者予以關注。

  (一)根據使用選擇戶型

  對于住宅的戶型,消費者應如何選擇呢?住宅的戶型按平面組織可分為:獨幢公寓、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面變化可分為:復式,躍層式,錯層式等。消費者在挑選時,應結合平面、剖面一起考慮。對于一室一廳、二室一廳、二室二廳等戶型,因主要的目的是滿足使用功能,且面積控制緊張,故應選擇剖面上無大動作的設計。對于獨幢公寓、三室二廳、四室二廳等高標準住宅,剖面上應有變化才好。若全從一個標高上展開,空間感覺較死板,而且也需要一些走道。若能 結合剖面變化,水平走道會減少,空間也多了一個層次。所以消費者在選擇此類住宅時,應選擇剖面有變化設計。從戶型結構分析,超大戶型與超小產型的設計不是大眾的需求對象,而面積大小適中、居室功能分開、雙廳雙衛雙陽臺的戶型設計較受歡迎。

  目前較為流行的躍層設計及外廊式廚衛設計則得到更多消費者的青睞,銷售前景看好。

  (二)各地戶型各有差異

  由于歷史的原因,各地的房產戶型存在著差異,相比上海、深圳等城市,北京的戶型設備確實是相對落后。其中主要是兩方面的原因:首先是北京對限高、樓距等要求十分嚴格,出于容積率的考慮,發展商為了盡可能多出面積的考慮,發展商為了盡可能多出面積,只好犧牲了戶型的合理性;另外,由于從前北京住宅市場消費主體是集團購買力,在購房時更多考慮的是住宅面積和居室數,對戶型的要求不太高。這也使發展商忽略了居室戶型的完善與創新。缺少市場的壓力,自然使北京的戶型設計缺乏新意,落后于南方城市。

  (三)室外景觀成新寵

  客戶在購房時,住宅的面積、居室數、朝向、內部布局都是應該考慮的重要因素,但目前客戶挑選住房時有一個新的趨勢,即客戶選房時對居室朝向有逐漸淡化的傾向,而對室外景觀的重視程度正日漸加強。如果室外景觀優美,即使傳統上讓為較差的朝北戶型也會受到認可。這主要是由于現在人們工作繁忙,白天較少有時間在家休息,加之空調等電器的普及,人們對日照等自然條件的要求有所減弱,而對優美景色的需求卻在增強。

  (四)先廳后臥,順序選擇

  客戶在購房時考慮居室各部分的優先順序是:第一看起居室(廳)是否好用,包括廳的面積、布局等;第二是主臥室的合理性,如面積、采光條件、居室私密性;第三是相對獨立的餐廳的功能;第四考慮的是廚房的環境,一個寬敞好用的廚房,往往比次臥室更為客戶所看重;第五才是次臥室(書房、客房);最后考慮陽臺。

  另外,在廳的選擇和設計時,面寬也是一個較為關鍵的因素。面寬大小會給使用帶來極大不便。一般應在3.9米以上較為適宜,至少也應滿足3.6米。

  由于現在主臥室已逐漸成為人們的重要生活空間,功能較以前增加了許多,相應也要求擴大主臥室的面積。而戶型設計上,可進入式衣帽間(WALK-IN-CLOSET)的出現,也使主臥室布局更為靈活,房間進深可以適當增加。

  配套設施

  業主們都希望項目內“家園”內有一個好的環境,這是千真萬確的。但業主們如果知道項目里要建公園,則會有不同意見 特別是當他們認識到,這項投資及以后的維護費用要由他們來出的話,可能更有爭議。我看到有些報道說,某項目花了幾千萬造了什么空中花園或空中巴比倫之類的,就個人觀點而言,實屬不當投資。有人會說我土老帽,其實不全是這么回事。一個好的家園,環境應該是干凈、整潔、方便,有樹、有花、有草,車、人各行其道,訪客停車方便。

  另外,園林建設還可以發揮業主的積極性,如一樓的住戶可在開發商以樹籬或其他方式標出的花園內種樹、種花、種草,不僅可以美化環境,突出個性,而且不用花開發商和以后的物業管理一分錢。總之,環境綠化實屬必要,但實在沒有必要投資搞華而不實的公園式的園林,特別是投資巨大,維護費用很大的園林,這一點,買房者在選房需引起重視。

  至于會所,當然是很必要的,高檔社區更少不了。但是,會所體量應與項目大小相匹配,也就是利用率和維護費用的問題。另外,會所內容也很重要。我個人覺得,除其他設施外,有兩樣設施必不可少,特別是對高檔家園而言:一是健身設施,包括健身器械室,還有可用于健美操等的室內空間;二是室內游泳池。成功的業主都十分注重鍛煉,至少每周二至三次或更多,越是“新新人類”越是如此,這是健康的生活方式。其他的可視需要和預期利用率加以考慮。本人看到有的會所搞什么棋牌室,個人認為不當,搓麻當然可以,但不是健康的生活方式,如要搓,可以到家里去,不必要會所用大家的錢來建棋牌室,畢竟高檔社區應該倡導健康生活方式,這和今后社區的環境直接相關

  設計

  (-)房屋間距窄

  人們發現,這幾年城市的建筑多了,同時越來越密,而這種密有時到了令人尷尬的地步。如果你住在八樓伸出手來幾乎可與對面一幢的住戶在空中相握,而住在低層次的,白天卻要開燈,過著近似暗無天日的生活。過于狹窄的房屋間距,造成采光不足,通風不良,也影響了住房的私密性。造成這一局面的原因,則是有些房地產開發商為了增加住房和營業面積,擠占了本該留存的正常空間,從而無形中增加了出售面積。事實上,這不僅損害了消費者的權益,同時也是一種短視行為。這樣的房子不僅賣不出價,有時還會出現積壓,即便一時賣出去了,也會留下后患。

  (二)面積短缺

  據中國社會調查事務所的一項調查表明,住戶在對商品住房的投訴中,其中有8O%是反映面積問題。這份調查其實反映了時下大部分購房者的擔憂,而買商品房的短斤少兩現象,百姓是十分痛恨的,因為短斤少兩造成了大的損失,短少幾平方米的面積,在大中城市是好幾萬元,在小城市也是好幾千元,況且在物業管理費中也是以此面積來決定費用檔次的,這樣造成的損失會更大。因此,國家對此有了規定,并相繼出臺一些相應措施進行規范。但百姓還是希望,開發商能自己約束自己,以實實在在的面積來對待消費者,因為用政府行為來制約房產短斤少兩現象,運作起來一時也非易事。

  (三)室內設計欠科學

  在購買住房時,消費者普遍希望其所購住房能充分利用面積,設施配套也適當合理。而事實上,一些開發商開發的住宅,往往讓消費者大失所望。120平方米的住房竟然只有兩室兩廳,廁所竟然沒有窗戶……因此,消費者希望,開發商在這上面多動動腦筋,從消費者的角度去設計。首先可采用內涵挖潛式,在固定的面積中進行內涵挖潛,避免面積浪費,充分利用空間,這樣的住房設計會討百姓喜歡。其次是設計、設置讓住戶方便,這一點尤其要動腦筋。譬如如今一些開發商針對住戶洗衣機不好擺放的情況,在陽臺設置了拱排水管讓住戶在陽臺洗衣、晾衣;有的開發商在建設中就將空調管線等預先裝好;廚房的排煙口先留好……

  (四)公共空間少

  這主要反映在綠地面積和建身地域少兩方面上。對于這一點,許多住戶是深有體會的。有的住宅設計時由于沒有預留綠化面積,環境不好,沒有一定的公共空間,做做操都沒有地方。住在這樣的住宅里,何談生活質量的提高?值得高興的是,一些有眼光的開發商,開始注意營造良好的居住環境,干方百計留一點綠地面積,即使在受地域限制時,也不惜花錢建起屋頂花園,在走廓上預留綠化帶。同時,留下一些讓住戶健身的空間。一些開發商以此為賣點竟收效很大。所以,百姓希望開發商都以發展的眼光看問題,要善于留一定的公共空間,保持一定的綠化率,預留給住戶健身、活動的空間。

  注意事項

  能不能買看條件

  買房一般分預售和現售兩種。開發商預售樓盤需具備三個條件:一是已全部交付土地使用權出讓金,并取得土地權使用證的;二是要持有建設工程規劃許可證;三是按預售的商品房計算投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上,現在再加上一條,多層要求蓋到兩層以上、高層蓋到七層以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期的。

  查看“五證”是常識問題,購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的“五證”,這是法律對銷售方的基本要求,“五證”是指國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程開工證、商品房銷售(預售)證。

  在簽訂購房合同時,應注意明確規定須達到使用條件的基礎設施、公共配套建筑的種類和時間。一般須規定的項目有水、電、氣、熱、通訊、有線電視、寬帶網、車位。如水、電、氣應在入住時達到使用條件,熱力可在采暖季到來前達到使用條件等.

  周圍環境很重要

  如果買房是為了居住,那么要考慮是否生活方便、交通便利;如果進行投資,區域選擇更要慎重,靠近各種經濟商圈、交通方便或是有較大升值潛力區域的房屋應優先給予考慮。因為區域是直接影響房屋保值升值的重要因素。

  還要注意住宅的通風、采光條件。開啟門窗時保證室內外空氣順利流通,這就要求一套住宅最好占據住宅樓的兩個朝向,如板式住宅的南與北、東與西,塔式住宅的東與南、南與西等,只占據一個朝向時,通風效果要差一些;通風的另外一個要求是能迅速排除房間內部的異味,包括利用門窗、通風井、天井及機械裝置通風。另外,一套有利于健康的房子,采光條件也是十分重要的。選購住宅時,其主要房間應有良好的直接采光,并至少有一個主要房間朝向陽面。

  輕輕松松挑戶型

  要注意居住功能的適用性。首先,應將起居廳、餐廳、廚房集中在一起,形成公共活動區;將臥室與衛生間集中在一起,形成私用活動區,公用區靠近入口,私用區設在住宅內部,公私、動靜分區明確,使用順當。

  其次,各房間的布置和相互聯系要恰當。起居廳是家庭的核心部位,它的位置應起到協調家庭生活的中心作用,廳內不應有太多的門,否則就會因沒有足夠長度的延續墻面而使家具布置產生困難,還會因有人在廳內來回穿行而干擾會客、視聽等公共性活動。廳又是一個家庭的聚集點,廳內需要有良好的光照、通風和視野。廚房由于有家人提著菜籃或拿著垃圾進出,應使其靠近入口,不致污染其他空間。廚房與餐廳要緊鄰,以方便端上菜肴和撤除餐具。衛生間與臥室要相鄰,減少老人使用或晚間使用時的麻煩等等。

  最后,需要提醒的是,看房時最好不問售樓員,多問業內人士;看房不看白天看晚上,不看晴天看雨天。不看墻面看墻角,不看地上看天上。不看窗內看窗外,不看電器看插座。高層住宅,不僅要看電梯還要看樓梯,即安全出口梯。這樣才能比較真實地了解到一套房子的情況。

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