合 同
補充協議
編輯時間:2015/8/21 9:42:52  點擊數:

  大部分開發商都會要求購房者簽署由其單方提供的補充協議,以限制購房者的權利,甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益,主要表現在以下幾個方面:

  1、關于不可抗力:導致開發商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相關法律規定難以對不可抗力事件一一列明,開發商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋,例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它開發商不能控制的因素列入不可抗力的范圍,以規避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任,對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍,在出現不可抗力時開發商應該提供政府主管部門、公證機構或專業鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由,同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時,購房者有權終止合同,要求開發商退還已經支付的全部款項,或者就逾期實際天數要求開發商給予一定數額的經濟補償。

  2、關于分攤建筑面積:作為房屋總建筑面積的一部分,分攤面積的多少,直接影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分攤暫行規定》等法規作了明確規定,實際操作中個別開發商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。購房者可以參照上述有關規定,認真審核開發商在補充協議中列明的分攤范圍,對不符合法律規定的部分堅決要求予以刪除。或者在補充協議中明確所購房屋的實際使用率,即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率,當開發商交付的房屋達不到約定的標準時,購房者即可以選擇退房并要求開發商承擔違約責任。

  3、關于裝修標準:對于欲售商品房,特別是約定了精裝修的欲售商品房,購房者一定要明確該等商品房的裝修標準,防止被開發商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。建議在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等,以最大限度地保護自己的利益。

  以上是購房者在簽訂開發商提供的補充協議中需要注意的幾個問題。由于標準文本在內容上的局限性,以及購房者個性的多樣化,購房者應主動向開發商提出自己的合理要求,并通過簽訂補充協議的方式予以明確。

  例如:

  1、房屋所有權證辦理的時間。盡管從表面上看,房屋所有權是由房地產管理部門頒發的,與開發商并沒有直接的關系,不應構成其義務。但在實踐中,房屋所有權權證頒發的延遲往往是由于開發商手續不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務。因此需要讓開發商作出相應的承諾,保證在規定期限內履行各項義務以確保購房者順利取得房屋所有權證,否則應承擔一定數額的罰金,超過約定期限的,購房者還可以退房并要求開發商承擔由此給購房者造成的經濟損失。

  2、貸款辦不來怎么辦?由于在商品房購房購銷過程中,普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準主要依賴開發商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準,就會面臨無法自行支付全部剩余款項,從而承擔違約責任的風險。因此應該在補充協議中分清責任,如果由于開發商原因導致貸款得不到批準,則購房者可以選擇退房并要求開發商承擔違約責任;如果由于自身原因,則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。

  3、關于保修責任。有關房屋質量的保修責任,國家及北京市已經作了明確規定,在此不再贅述。值得購房者注意的是,在北京市新增樓盤中,部分采用了通過燃氣系統獨立供暖的方式,而不再通過市政熱力管線集中供暖。由于提供該種燃氣系統的大多為德國、意大利等國外廠商,地域分散、國內售后服務網點較少,加之該種系統設計壽命較長(一般為十年左右),更增加了購房者在使用上述供暖系統中保修和維修的困難。因此,最好在補充協議中將開發商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來,要求開發商在購房者聯系不到廠商的情況下保證正常供暖,并負擔一定的維修費用。

  4、關于開發商在促銷過程中的承諾。為配合商品房的銷售,開發商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區環境、會所、托幼、學校、醫院、停車位、物業管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量,實際是構成房屋價格的一部分,如果不能兌現,必定會使購房者的期望值大打折扣。對于開發商作出的種種承諾,一定要不厭其煩,一一在補充協議中予以落實,并明確開發商違反該約定的違約責任。

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